Metodat e menaxhimit të MKD. Të drejtat dhe detyrimet e organit drejtues të denarit

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2024-02-12 12:41

Që njerëzit të jetojnë në shtëpi të pastra dhe të rinovuara, të shijojnë ecjen pranë shtëpisë, është e nevojshme të ruhet funksionimi i të gjithë sistemit të shërbimeve publike, të organizohet siç duhet përdorimi i pronës së përbashkët, të kujdeset për komoditetin e banorëve dhe përmirësimin e sipërfaqes së oborrit. Kush duhet ta bëjë këtë? Natyrisht, banorët e një ndërtese banimi (MKD) duhet të bëjnë punë të rëndësishme për të organizuar një organ të tillë që do të kujdeset për pronën e përbashkët në mënyrë cilësore dhe në kohë dhe do ta mbajë shtëpinë të pastër dhe të rregullt në interes të tyre. E gjithë sfera e punës së mirëmbajtjes së shtëpisë quhet menaxhimi MKD.

Si saktësisht mund të zbatohet MKD?

Shumë kanë dëgjuar se cilat metoda të menaxhimit të MKD ekzistojnë aktualisht. Por shpesh thjesht nuk ka kohë të mjaftueshme për të kuptuar detajet, edhe pse kjo njohuri është shumë e dobishme.

Në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, metodat e administrimit të MKD janë përcaktuar në mënyrë shumë të kuptueshme (pjesa 2 e nenit 161). Megjithatë, jo të gjitha ato janë të zbatueshme për çdo shtëpi. Nëse ka më pak se tridhjetë apartamente në denarë,Legjislacioni i strehimit ofron menaxhim të drejtpërdrejtë si mënyrë për të menaxhuar denarë. Në këtë rast, kontratat me furnitorët, riparuesit, pastruesit dhe punëtorët e tjerë lidhen nga pronarët e apartamenteve, të cilët do të jenë përgjegjës para organizatave inspektuese dhe do të paguajnë gjoba në rast të problemeve në fushën e sigurisë nga zjarri, aksidenteve, grumbullimit të parakohshëm të plehrave. Menaxhimi zakonisht kryhet nga një grup iniciativë banorësh ose një përfaqësues i përzgjedhur në baza pro bono. Por realizimi i aktiviteteve për mirëmbajtjen dhe funksionimin e MKD-së është shumë punë, prandaj është e arsyeshme që të vendoset kontroll i drejtpërdrejtë si mënyrë për të menaxhuar denarë në shtëpitë e vogla. Çdo qiramarrës ka vizionin e tij për pamjen e një shtëpie dhe hyrjeje ideale, kështu që numri i banorëve ndikon drejtpërdrejt në aftësinë për të arritur një kompromis dhe ndikon në mundësinë e konflikteve dhe keqkuptimeve.

Opsioni i dytë për administrimin me denarë, i specifikuar në Kodin e Banesave, është administrimi i një lloji të caktuar të personit juridik. Në veçanti, një person i tillë mund të jetë një shoqatë e pronarëve të shtëpive (HOA), një kooperativë strehimi (HC) ose një tjetër kooperativë e specializuar konsumatore (PC). Me këtë metodë menaxhimi, pronarët e apartamenteve autorizojnë personin juridik të nënshkruajë kontrata për riparimet aktuale dhe për të gjitha aspektet e funksionimit të pronës së shtëpisë, si dhe për ofrimin e furnizimit me ujë, kanalizimeve, ngrohjes dhe shërbimeve të tjera.

Opsioni i tretë përfshin lidhjen e një marrëveshjeje me një organizatë menaxhuese që do të kryejë të gjithagamën e shërbimeve për denarë dhe në të njëjtën kohë të jetë përgjegjës për shkeljet e mundshme të kërkesave të legjislacionit rus para autoriteteve inspektuese.

Kush bën zgjedhjen e administrimit të MKD?

Pronarët e apartamenteve jo vetëm që kanë kontroll mbi sipërfaqen e tyre katrore, por gjithashtu duhet ta mbajnë pronën e përbashkët në gjendje të mirë. Prandaj, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përmban një direktivë për pronarët e shtëpive që të vendosin se si do të menaxhohet shtëpia e tyre. Para se të zgjedhin një metodë për menaxhimin e një MKD, pronarët e apartamenteve duhet të studiojnë në detaje specifikat e tyre, cila është më e përshtatshme për shtëpinë, duke marrë parasysh moshën, gjendjen dhe veçoritë e tjera, si dhe ta lidhin atë me gatishmërinë e pronarëve për të. menaxhojnë shtëpinë e tyre dhe paguajnë faturat e shërbimeve në kohë.

Zgjedhja përfundimtare bëhet në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve, e cila mund të mbahet personalisht ose të organizohet pa praninë personale të të gjithë banorëve. Që një vendim i mbledhjes të jetë i vlefshëm, duhet ta votojnë banorët që së bashku kanë 50 për qind ose më shumë të votave. Zgjedhja se si të menaxhohet MKD nga mbledhja e përgjithshme duhet të pranohet rreptësisht nga çdo qiramarrës në denarë, edhe përkundër lëshimit të mundshëm të vetë mbledhjes. Kur mbledhja mbahet në mungesë, pjesëmarrja konsiderohet si transferim në kohë nga pronari i vendimit të tij me shkrim. Rezultati i një takimi të tillë të pronarëve të banesave regjistrohet në protokollin për zgjedhjen e mënyrës së menaxhimit të denarit, i cili është i afishuar në hyrje në atë mënyrë që secili pronar.apartamente pa dështuar ishte njohur me të. Vendosja publike bëhet nga iniciatori i mbledhjes brenda dhjetë ditëve pas marrjes së vendimit. Në të njëjtën mënyrë përmes organizimit të mbledhjes së përgjithshme realizohet mundësia e ndryshimit të mënyrës së menaxhimit të denarit.

Të gjitha sa më sipër kanë të bëjnë me shtëpitë që tashmë janë të zëna. Por situata është ndryshe me shtëpitë e reja. Ndodh shpesh që në një ndërtesë të re jo të gjithë qiramarrësit kanë të drejtën e pronësisë, për shembull, këta janë mbajtës të shumtë të kapitalit. Për faktin se qytetarë të tillë, sipas legjislacionit të strehimit, nuk kanë të drejtë të votojnë për çështjen e përcaktimit të formës së administrimit të një shtëpie, bëhet e pamundur të zgjidhet mënyra për të menaxhuar këtë shtëpi.

Çfarë ndodh nëse metoda e kontrollit MKD nuk zgjidhet?

Kodi i Strehimit kufizon periudhën kohore kur pronarët kanë mundësinë të marrin në konsideratë dhe të organizojnë procesin e krijimit të një HOA ose zgjedhjes së një organizate menaxhimi.

përcaktohet nga organi drejtues. Këtu, asnjë nga qiramarrësit nuk ka të drejtë të refuzojë, dhe secili pronar është i detyruar të ndjekë dispozitat e marrëveshjes së menaxhimit të lidhur me organizatën e zgjedhur menaxhuese, pavarësisht nëse kjo marrëveshje i përshtatet atij apo jo. Por ka gjithmonë një procedurëmundësia për të korrigjuar gjendjen aktuale të punëve dhe, para skadimit të kontratës, të mbahet një mbledhje e përgjithshme për të diskutuar çështjen e ndryshimit të mënyrës së menaxhimit të MKD-së ose organizatës menaxhuese.

Çka përfshin mirëmbajtja e lokaleve në denarë?

Të gjitha shërbimet dhe punët në lidhje me konceptin e "mirëmbajtjes së lokaleve në një denarë" janë të përcaktuara me legjislacionin për strehimin. Ky koncept përfshin një gamë të gjerë shërbimesh për organizimin e furnizimit me ujë, energji elektrike, gaz, ngrohje, regjistrimin e qytetarëve që jetojnë në shtëpi, shërbimet e kontabilitetit, funksionimin teknik, mirëmbajtjen sanitare.

Operacioni teknik, nga ana tjetër, përfshin mirëmbajtjen e sistemeve inxhinierike të ndërtesave dhe punën e riparimit. Mirëmbajtja sanitare përfshin të gjithë gamën e masave për ruajtjen e pastërtisë dhe rendit në shtëpi dhe në territorin ngjitur, për shembull, pastrimin, dezinfektimin, deratizimin, dezinfektimin.

Çfarë bën HOA?

Kjo mënyrë e menaxhimit të denarit, si HOA, shfaqet ku disa qiramarrës dëshirojnë të kenë mundësi të kontrollojnë shpenzimet për mirëmbajtjen e shtëpisë së tyre. Udhëheqja e HOA nuk lind nga e para, por krijohet gjithmonë nga banorët më aktivë dhe më të interesuar. Dhe megjithëse qytetarë të tillë sipërmarrës jo gjithmonë kanë njohuri të plotë për bazën ligjore dhe njohuritë në fushën e shërbimeve publike, një faktor i rëndësishëm në punën e suksesshme është dëshira për ta bërë shtëpinë e tyre më të mirë. Bordi i HOA duhet të kryejë punë kontraktuale për pastrimin, hedhjen e plehrave, mirëmbajtjen e komunikimeve inxhinierike dhe aspekte të tjeramirëmbajtjen e shtëpisë dhe territorit ngjitur. Ruajtja e rendit dhe respektimi i standardeve sanitare dhe të sigurisë nga zjarri është gjithashtu një funksion i rëndësishëm i HOA. Ana financiare e menaxhimit përfshin praninë e një llogaritari në HOA për të mbajtur shënime për fondet që transferohen nga qiramarrësit për të paguar shërbimet komunale, si dhe paratë që shpenzohen për nevojat e shtëpisë. Të ardhurat shtesë të HOA mund të merren nga dhënia me qira e çdo pjese të pronës së përbashkët.

Nëse vetë pronari vendos nëse dëshiron të bëhet anëtar i HOA apo jo, atëherë, nga ana tjetër, HOA nuk ka të drejtë të refuzojë pranimin në radhët e saj, edhe nëse papritmas anëtarë të tjerë të HOA do të kundërshtojë. Ngurrimi për t'u bërë anëtar i HOA ndonjëherë shoqërohet me nevojën për të paguar për shërbime shtesë - siguri në parking dhe në hyrje, shtretër lule në oborr, kamera video në dysheme. Në të vërtetë, për anëtarët e HOA, pagesa është e detyrueshme nëse bordi i HOA ka marrë një vendim të tillë. Rruga në këtë situatë mund të jetë një marrëveshje individuale me HOA, në të cilën të gjitha tarifat do të miratohen paraprakisht.

Si funksionon kompania e menaxhimit?

Me lidhjen e drejtpërdrejtë të një marrëveshjeje ndërmjet pronarëve dhe një kompanie të specializuar administruese, pritet të ofrohen shërbime të mirëmbajtjes dhe higjienës në shtëpi, si dhe punë riparimi të nivelit të lartë, si specialistë profesionistë dhe me përvojë që punojnë në kompania e menaxhimit do të jetë në gjendje të vlerësojë saktë nevojën dhe kompleksitetin e punës, të zgjedhë materiale të përshtatshme, të ftojë të drejtënspecialistët. Nëse kompania administruese punon me disa shtëpi, atëherë një kosto më e ulët e punës dhe shërbimeve është gjithashtu e mundur. Megjithatë, komunikimi me kompaninë administruese është shpesh i vështirë, madje edhe një incident i vogël si një llambë e djegur mund të jetë i papërshtatshëm për disa ditë.

Marrëveshje me kompaninë administruese: cila është gjëja më e rëndësishme?

Hapi më i rëndësishëm në procedurën për vendosjen e një prej mënyrave të menaxhimit të MKD është zhvillimi dhe lidhja e një marrëveshjeje me kompaninë administruese. Përmbajtja e marrëveshjes do të përcaktojë marrëdhëniet e ardhshme midis qiramarrësve dhe shoqërisë administruese, duke përfshirë mundësinë e përfundimit të marrëveshjes në rast të kryerjes së pandershme të funksioneve të mirëmbajtjes së shtëpisë. Teksti i kontratës duhet të tregojë të gjitha pronat e shtëpisë, llojet dhe shpeshtësinë e punës dhe shërbimeve që shoqëria administruese do të detyrohet të prodhojë, shumën dhe kohën e të gjitha pagesave që pronarët do të duhet të bëjnë. Në kontratë, ju gjithashtu mund të përshkruani procedurën e raportimit te banorët për punën e kryer. Nëse kjo nuk bëhet, atëherë raporti duhet t'u dërgohet pronarëve një herë në vit.

Pse po mblidhet këshilli i MKD?

Një detyrë tjetër e qiramarrësve është që të zgjedhin këshillin e shtëpisë në rast se opsioni me një kompani menaxhuese është zgjedhur nga metodat e menaxhimit të denarit. Në fakt, detyrat kryesore të këshillit janë formulimi i propozimeve dhe kontrolli i punës së vazhdueshme. Në një mbledhje të pronarëve, anëtarët e këshillit bëjnë propozime se çfarë saktësisht nevojitettë riparohen, të cilat riparime aktuale mund të shtyhen për vitin e ardhshëm, dhe të cilat kërkojnë masa urgjente, kujt dhe për çfarë qëllimesh mund t'i jepet me qira pronë e përbashkët dhe aspekte të tjera të mirëmbajtjes së denarit dhe rregullimit të peizazhit. Detyrat e këshillit përfshijnë edhe studimin e kontratave dhe marrëveshjeve që propozohen të lidhen nga pronarët për të mbrojtur të drejtat dhe interesat e banorëve të shtëpisë. Bazuar në rezultatet e shqyrtimit, këshilli bën konkluzionet dhe rekomandimet e tij për të gjitha dokumentet. Mund të thuhet se këshilli i MKD rregullon diskutimin e çështjeve të rëndësishme në takimet e pronarëve, ndërvepron me organizatën menaxhuese dhe kontrollon zbatimin e kushteve të marrëveshjes së menaxhimit.

Të mirat dhe të këqijat e formave të ndryshme të menaxhimit të MKD

Nëse bëjmë një përshkrim krahasues të metodave të menaxhimit të MKD, mund të nxjerrim përfundimet e mëposhtme. Dallimi themelor qëndron në faktin se menaxhimi i drejtpërdrejtë përfshin zgjidhjen e të gjitha çështjeve nga banorët e shtëpisë. Ndërsa dy mënyrat e tjera për të menaxhuar MKD ju lejojnë të transferoni barrën e përgjegjësisë mbi supet e kryetarit të HOA ose menaxhmentit të organizatës menaxhuese. Nga ana tjetër, me menaxhim të pavarur, ju mund të operoni me fonde shumë më të lëvizshme dhe të përshtatni në mënyrë fleksibël zgjedhjen e punëve dhe shërbimeve me situatën aktuale. Banorët që drejtojnë drejtpërdrejt shtëpinë mund të ulin ndjeshëm kostot e riparimit dhe mirëmbajtjes së shtëpisë së tyre duke zgjedhur kontraktorët sipas dëshirës së tyre për koston e punës dhe shërbimeve.

Në të njëjtën kohë, një tipar dalluesmarrëveshja me shoqërinë administruese do të marrë shërbime profesionale në përputhje me kërkesat e ligjit. Kur menaxhoni qiramarrësit ose në formën e një HOA, njerëzit me arsim dhe aftësi të veçanta nuk marrin pjesë gjithmonë në organizimin e mirëmbajtjes së shtëpisë, kështu që mund të kërkohen kosto shtesë për trajnimin e stafit në fushën e strehimit dhe shërbimeve komunale dhe legjislacionit. Gjithashtu, organizatat menaxhuese, si rregull, kanë në dispozicion pajisje të specializuara që u lejojnë atyre të ofrojnë shumë shërbime në një nivel më të lartë. Në përgjithësi, të gjitha metodat e menaxhimit të MKD kanë nuancat e tyre që duhet të merren parasysh kur bëni një zgjedhje.

Ku të kontaktoni nëse ka probleme me kompaninë e menaxhimit?

Në rast të defekteve në mirëmbajtjen e shtëpisë (për shembull, mbeturinat nuk janë hequr në kohë nga vendi i kontejnerit, hyrja nuk është pastruar me lagështi, muret në ashensor janë lyer dhe shkelje të tjera), këshillohet që të së pari kontaktoni drejtpërdrejt kompaninë administruese me kërkesën për të rregulluar problemet. Nëse shoqëria administruese nuk përgjigjet, atëherë duhet të dërgohet një ankesë në Inspektoratin Shtetëror të Banesave për verifikim.

Megjithatë, ka mënyra alternative për të ndikuar në kompaninë administruese. Kështu, në Shën Petersburg prej disa vitesh funksionon portali “Shën Petërburgu ynë” i krijuar nga pushteti i qytetit. Në këtë faqe, ju mund të postoni një raport për një problem ekzistues duke zgjedhur kategorinë e duhur dhe duke bashkangjitur foto ose dokumente mbështetëse. Pas regjistrimit në sitmesazhi i dërgohet për përpunim ekzekutuesit - kompanisë administruese dhe kontrollit të administratës së rrethit. Në të njëjtën kohë, caktohet automatikisht një periudhë gjatë së cilës kontraktori është i detyruar të japë një përgjigje për eliminimin e problemit. Statistikat e mesazheve janë një tregues i rëndësishëm i punës së administratave të rretheve në fushën e banesave dhe shërbimeve komunale, ndaj shumica e mesazheve përpunohen në mënyrë efikase dhe në kohë.

Për problemet që lidhen me përcaktimin e mënyrës së menaxhimit të MKD, në portalin për dërgimin e mesazheve janë të hapura dy kategori: “Shkeljet gjatë zgjedhjes/ndryshimit të organizatës menaxhuese” dhe “Shkeljet gjatë krijimit të një HOA”. Gjithashtu, nëse nuk ka informacion në lidhje me kompaninë e zgjedhur të administrimit, mund të dërgoni një mesazh në kategorinë "Nuk ka informacion në lidhje me kompaninë administruese në shtëpi."

Portali paraqet një përzgjedhje të madhe kategorish për postimin e mesazheve në lidhje me gjendjen e pakënaqshme të pronës së përbashkët në shtëpi dhe oborr. Ju gjithashtu mund të raportoni lëkundje të thyera në shesh lojërash, kosha të tejmbushura plehrash dhe shkallë të palara. Kategoritë më të njohura për mirëmbajtjen e shtëpisë janë "Gjendja e pakënaqshme e derës së hyrjes" dhe "Mos respektimi ose mosrespektimi i orarit të pastrimit të hyrjes". Në të parën, merren mesazhe për nevojën për punë urgjente për riparimin aktual të hyrjes, në të dytën - informacione për shkeljen e gjendjes sanitare të shkallëve.

Ndërgjegjësimi për metodat e administrimit të MKD, veçoritë e tyre, procedurën për zgjedhjen e një kompanie administruese dhe monitorimin e punës së saj ju lejon të zgjidhni opsionin më të suksesshëm përmirëmbajtjen e shtëpisë tuaj. Për të kuptuar ndërlikimet e legjislacionit të strehimit, duhet të shpenzoni mjaft kohë, por kjo punë do të shpërblehet me shkallët e rregulluara mirë dhe ashensorët që punojnë pa probleme.