Llojet e vlerës në aktivitetet e vlerësimit

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2024-02-12 12:51

Kosto është një nga karakteristikat kryesore të subjektit të një transaksioni të së drejtës civile. Cilat janë shenjat e saj? Si klasifikohen vlerat? Për çfarë qëllimi në biznes apo në biznesin e pasurive të paluajtshme llogariten treguesit përkatës dhe me çfarë metodash?

Çfarë është "kosto" dhe "vlerësim"

Para se të shqyrtojmë llojet e vlerës dhe arsyet shoqëruese të klasifikimit të saj, le të përcaktojmë se çfarë është. Ka mjaft kritere që do të lejonin t'i jepnin një karakteristikë të qartë midis ekonomistëve botërorë dhe rusë. Ndër më të njohurat është kjo: kosto është një shumë parash që vendoset si kusht i një transaksioni në procesin e bashkëveprimit të subjekteve të marrëdhënieve juridike civile në momentin e pritshëm të transferimit të të drejtave pronësore ose mekanizmave të tjerë për përdorimin e një objekti. Nga ana tjetër, koncepti i "vlerësimit" shoqërohet me mekanizmin për përcaktimin e shumës në fjalë.

Aspektet e vlerësimit

Objektet e vlerësimit mund të jenë pasuri të paluajtshme, shërbime, transport, sende shtëpiake, pronë intelektuale - gjithçka që parashikohet nga ligji civil si subjekt i mundshëm për transaksionet që përfshijnë individë dhe persona juridikë. Procedura për përcaktimin e vlerës monetare,kalimi i të cilave nga një subjekt i marrëdhënieve juridike në tjetrin është bazë për kalimin e të drejtave pronësore, kryhet me metoda të njohura nga të dyja palët. Ato mund të ofrohen edhe nga palë të treta, por sipas marrëveshjes me pjesëmarrësit kryesorë në transaksion.

Ato ose lloje të tjera të vlerës së mallrave, pronave ose shërbimeve mund të përcaktohen, në varësi të natyrës së marrëdhënieve juridike, me kërkesë të palëve ose në bazë të kërkesave ligjore. Kështu, për shembull, në transaksionet e pasurive të paluajtshme, përdorimi i vlerësuesve është në shumë raste i detyrueshëm për regjistrimin e pronësisë.

Afrimet e vlerësimit

Vlerësimi, si dhe, për shembull, përcaktimi i llojit të vlerës, mund të kryhet brenda kornizës së qasjeve të ndryshme. Në praktikën e biznesit rus, ekzistojnë tre kryesore: fitimprurëse, krahasuese dhe e kushtueshme. Merrni parasysh thelbin e tyre.

Modeli i të ardhurave përfshin përdorimin e metodave që bazohen në llogaritjen e të ardhurave të vlerësuara nga përdorimi i mundshëm i pronarit të ri të objektit të vlerësimit - për shembull, marrja me qira. Modeli krahasues përfshin studimin e figurave që karakterizojnë llojet e vlerës së pronës së disa objekteve, me tregues të të tjerëve që janë shumë të ngjashëm në terma bazë. Për shembull, një vlerësues, kur përcakton treguesin e duhur monetar për një apartament, si rregull, studion propozimet ekzistuese për tregun e pasurive të paluajtshme. Në kuadër të modelit të kostos llogariten shpenzimet e mundshme që janë të nevojshme për mbajtjen e objektit në gjendjen e duhur funksionale. Nese nje,Le të themi se një person blen një traktor, atëherë vlerësuesi që ai punësoi duhet të marrë parasysh kostot e mundshme që lidhen me riparimin e pajisjeve kur të përcaktojë koston e këtij lloji transporti.

Rezultati i vlerësimit të vlerës

Pasi të jenë analizuar llojet e vlerave të pronës dhe të jetë dhënë një vlerësim i duhur, rezultati mund të përdoret si një udhëzues për të përcaktuar çmimin përfundimtar të transaksionit. Ose për qëllime të tjera - për shembull, gjatë lidhjes së një kontrate sigurimi, dhënies së një kredie, shitjes së një aksioni, etj. Le të shqyrtojmë se cilat lloje të vlerës dallohen në vlerësimin e objekteve të ndryshme nga ekspertët rusë. Dhe gjithashtu se si informacioni përkatës mund të përdoret në praktikë.

Klasifikimi i vlerës

Cilat lloje të vlerës së një objekti të caktuar vlerësimi dallohen nga ekspertët modernë? Këtu ka shumë kritere klasifikimi. Konsideroni një nga modelet më të zakonshme midis ekonomistëve rusë.

Përmban, në veçanti, vlerën e tregut. Ky është çmimi, vlera e të cilit fiksohet në momentin e vlerësimit të objektit, me kusht që ai të supozohet të shitet në një segment konkurrues. Kjo do të thotë, parakushtet për përcaktimin e kostos së saktë janë disponueshmëria e informacionit publik mbi parimet e çmimit të produktit, mungesa e faktorëve të jashtëm (rregullator) të rëndësishëm që ndikojnë në çmim.

Ka një vlerë investimi në modelin e konsideruar. Treguesit e tij identifikohen për t'u dhënë informacion personave të interesuar për të investuar në një objekt të caktuar. Në disa rastevlera e investimit mund të përputhet me vlerën e tregut. Por nuk është gjithmonë kështu. Ndonjëherë, njëkohësisht me vlerën e investimit, llogaritet edhe vlera e likuidimit të objektit. Vlera e tij shpreh shumën e mundshme të të ardhurave të mundshme pas rishitjes së subjektit të transaksionit.

Ka një vlerë kadastrale. Qëllimi i krijimit të tij është futja e një objekti në një regjistër të caktuar shtetëror ose industrie me përdorimin e mëvonshëm të informacionit nga deklaratat përkatëse. Si rregull, në këtë rast po flasim për llogaritjen e taksave. Vlera kadastrale është zakonisht nën vlerën e tregut kur bëhet fjalë për pasuri të paluajtshme, ose afërsisht e barabartë me të.

Ekziston edhe një gjë e tillë si vlera e sigurimit. Ai përfshin llogaritjen e shumës së pagesave sipas kontratës së sigurimit. Në disa raste, kostoja e zëvendësimit të objektit llogaritet njëkohësisht me të. Kjo ndodh, për shembull, nëse marrëveshja përkatëse me shoqërinë e sigurimit nuk nënkupton kompensim monetar, por sjelljen e objektit në gjendjen e tij origjinale funksionale në rast dëmtimi ose dështimi.

Kështu, ne kemi shqyrtuar 4 lloje vlerash që janë më të zakonshmet në shkollën ruse të ekonomisë, si dhe disa të tjera plotësuese. Kjo listë, natyrisht, nuk është shteruese. Ekzistojnë lloje private të vlerës së tregut, si dhe investimi, ose kadastral, që lidhen me karakteristikat e objekteve me status juridik të ndryshëm, si opsion. Tani le të kalojmë në studimin e thelbit të objekteve në lidhje me të cilat llogaritet parametri përkatës nëaspekt i rëndësisë praktike.

Vlerësimi i biznesit

Sigurisht, ka shumë lloje specifike të objekteve në lidhje me të cilat përcaktohet vlera. Ndër ato që hasen më shpesh në praktikën e biznesit rus janë biznesi dhe pasuritë e paluajtshme. Në rastin e parë, vlerësohen aktivet totale të firmave, parimet e menaxhimit dhe aktivitetet që gjenerojnë fitim. Para se të studiohen llojet e vlerës së ndërmarrjes, do të jetë e dobishme të përcaktohen qëllimet me të cilat përballet subjekti i vlerësimit përkatës.

Pse ta vlerësojmë biznesin? Opsioni i parë këtu janë perspektivat për shitjen e ndërmarrjes. Pronari i kompanisë mund të vendosë të marrë një biznes tjetër, por së pari është e dobishme të transferohet ai aktual në duart e një pronari tjetër. Gjithashtu, vlerësimi i biznesit mund të kryhet për të përmirësuar cilësinë e menaxhimit të kompanisë, për të identifikuar mangësitë e mundshme në sistemin e menaxhimit. Një tjetër mundësi është tërheqja e vëmendjes së investitorëve në rast se nuk ka kapital qarkullues të mjaftueshëm, ose kompania ka vendosur për detyrë zgjerimin e tregut, si rezultat i të cilit ka nevojë për fonde shtesë. Vlerësimi i biznesit mund të kryhet kur aplikoni për një kredi - është ajo që, si rregull, shërben si udhëzues për marrjen e një vendimi për lëshimin e një kredie nga një bankë.

Vlerat e vlerësimit të biznesit

Cilat lloje vlere përfshihen në vlerësimin e ndërmarrjeve? Cilat parime përdoren më shpesh këtu? Llojet kryesore të vlerës që janë të aplikueshme në lidhje me vlerësimin e biznesit janë tregu dhe investimi. Sipas disa ekspertëve, duke marrë parasysh mundësinë e blerjes së një ndërmarrje,është e këshillueshme që partneri të fokusohet në drejtimin e dytë në analizën e perspektivave përkatëse. Meqenëse një çmim tipik "tregu" për një biznes është një tregues që jo gjithmonë flet pa mëdyshje për potencialin e zhvillimit të një ndërmarrje. Por nëse po flasim për identifikimin e tij, atëherë parimet kryesore për llogaritjen e numrave të nevojshëm mund të bazohen në:

- në krahasimin e treguesve të disponueshëm me ata tipikë për pjesëmarrësit e tjerë të tregut;

- në studimin e avantazheve konkurruese të biznesit;

- mbi vizionin subjektiv të ekspertëve që bëjnë vlerësimin;

- në studimin e ndikimit të faktorëve të jashtëm.

Kur bëhet fjalë për përcaktimin e vlerës së investimit të një biznesi, mund të zbatohen të njëjtat parime, por përveç tyre, lejohet edhe përdorimi i një numri të tjerash:

- modelimi i sjelljes së subjekteve të përfshirë në biznes (ndikimi i faktorëve);

- llogaritja e rentabilitetit (rritje e vlerës së tregut me kalimin e kohës).

Treguesit specifikë të kostos mund të kënaqin një blerës ose investitor të mundshëm biznesi, në varësi të madhësisë së vlerësuar të investimit në biznes dhe cilat janë perspektivat për kthimin e tyre. Në shumë raste, investimet mund të jenë me origjinë kreditore. Vlera e fitimit të mundshëm jo vetëm që duhet të jetë e ndryshme nga zero, por edhe të sigurojë pagesën e interesit në bankë. Udhëzime shtesë në vendimmarrjen e investitorëve, përveç treguesve që pasqyrojnë tregun dhe vlerën e investimit të biznesit, mund të jenë:

- qëndrueshmëria e pritshme e biznesit (aftësia për tëgjeneroni të ardhura me kalimin e kohës);

- korrelacioni i periudhave të kthimit me bizneset konkurruese (ndoshta është më fitimprurëse për një investitor të investojë në një kompani tjetër, dhe për një blerës - ta blejë atë);

- niveli i besimit midis partnerëve.

Kriteret e mësipërme mund të jenë mjaft subjektive. Prandaj, në praktikën e biznesit, vlera e tregut dhe e investimit të një biznesi janë parametra, megjithëse të rëndësishëm, por jo gjithmonë ndër ata kryesorë.

Një faktor tjetër i mundshëm është kostoja e llojeve të punës që lidhen me vlerësimin e një biznesi për investim ose një blerje të mundshme. Nëse studimi i ndërmarrjes mund të shoqërohet me investime të konsiderueshme që nuk nënkuptojnë fitim real (për shembull, kontaktimi me ekspertë të jashtëm, auditorë dhe analistë), atëherë ka të ngjarë që investitori ose blerësi potencial i biznesit të preferojë të mos merret me një firmë e caktuar.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme

Do të jetë e dobishme të studiohet se cilat janë llojet e vlerës së pasurive të paluajtshme, si dhe çfarë qasjesh po zbatohen në vlerësimin e saj. Por së pari, si në rastin e biznesit, le të përcaktojmë qëllimet që ndiqen nga pjesëmarrësit në transaksionet e së drejtës civile të llojit përkatës. Nevoja për të studiuar llojet e vlerës së pasurive të paluajtshme, si dhe për t'iu drejtuar shërbimeve të një vlerësuesi, lind në këto raste kryesore:

- ka një transaksion për shitjen e një apartamenti, zyre, objekti tjetër ose ambienti;

- vlerësohen aktivet e kompanisë;

- madhësia e bazës së tatueshme përcaktohet në lidhje me pronëntarifat.

Sigurisht, në praktikë mund të ketë më shumë arsye për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Për shembull, në disa raste bëhet e nevojshme të përcaktohen llojet e kostove të vlerësuara përveç procedurave bazë. Ose - si opsion - të vlerësohet pasuria e paluajtshme për ta transferuar atë në nevojat e shtetit.

Vlerësimet e pronës

Më sipër vumë në dukje se llojet kryesore të vlerës së ndërmarrjes janë tregu dhe investimi. Për sa i përket pasurive të paluajtshme, të njëjtat parametra mund të shqyrtohen, por, si rregull, një sërë të tjerash vijnë si shtesë. Përkatësisht - vlera kadastrale dhe e sigurimit të objektit. Në disa raste përcaktohet edhe likuidimi. Ne kemi shqyrtuar tashmë veçoritë e përcaktimit të vlerës së tregut dhe investimit më lart. Në rastin e pasurive të paluajtshme, parimet dhe metodat e përgjithshme janë përgjithësisht të ngjashme në formë me ato të përdorura në vlerësimin e biznesit. Ato përdoren vetëm kur janë më të përshtatura me specifikat e tregut përkatës: "konkurrenca" zëvendësohet nga "gjendja" (niveli i riparimit, materialet e përfundimit dhe cilësia e tij, etj.), "Rentabiliteti" - nga pritshmëria " në rritje".

Le të studiojmë tani se si llogariten shifrat për vlerat kadastrale, të sigurimit dhe të likuidimit. Të gjithë kanë disa specifika. Çdo lloj vlere e përcaktuar nga ato të listuara karakterizohet nga veçori për sa i përket metodave të vlerësimit. Merrni parasysh ato.

Nëse flasim për vlerën kadastrale të pasurive të paluajtshme, atëherë vlerësuesi merr si bazë metodologjinëpasqyruar në burimet përkatëse legjislative, rekomandimet e Ministrisë së Financave dhe departamenteve të tjera përgjegjëse për përdorimin praktik të informacionit përkatës për strehimin. Në disa raste, mund të përdoren gjithashtu kritere specifike për përcaktimin e vlerës së tregut të një objekti. Mund të studiohen dokumentacione të ndryshme teknike.

Nëse detyra është të përcaktojë vlerën e sigurimit të pasurive të paluajtshme, atëherë në këtë rast, si rregull, vlerësuesi udhëhiqet kryesisht nga metodat e tregut, por përshtatet për përmbajtjen aktuale të transaksionit të shitjes dhe blerjes. Për shembull, nëse një person blen një apartament me hipotekë, atëherë vetëm shuma e kredisë mund të përfshihet në koston e sigurimit. Dhe në këtë rast, baza përkatëse për llogaritjen e shumës sipas kontratës me siguruesit mund të jetë më e ulët se nëse është marrë si bazë vlera neto e tregut të apartamentit.

Hipoteka është një shembull i një segmenti tregu ku vlera e likuidimit të një objekti mund të jetë praktikisht e rëndësishme për subjektet e transaksioneve të së drejtës civile. Nëse, për shembull, një individ ose organizatë nuk i plotëson kushtet për shlyerjen e një kredie, banka me siguri do të vendosë të shesë pronën e lënë peng. Edhe përpara nënshkrimit të një marrëveshjeje për të përpunuar një kredi, një institucion financiar mund të dëshirojë të analizojë perspektivat për komponentin e likuidimit të projektit.

Vini re, megjithatë, se disa ekspertë e konsiderojnë të papërshtatshme përdorimin e termit "vlerë likuidimi" në lidhje me transaksionet e pasurive të paluajtshme kur ndërveprojnë me bankat. RastFakti që në mënyrë të paracaktuar marrëveshja e hipotekës nuk nënkupton kalimin e detyrueshëm të banesës në pronësi të bankës - është vetëm një masë sigurie për një kredi. Ndërsa në formën e saj të pastër, vlera e likuidimit nënkupton llogaritjen e çmimit me të cilin pronari i një objekti (për shembull, një biznes) do të jetë në gjendje të shesë pronën e tij (të themi, për shkak të falimentimit të ndërmarrjes). Prandaj, termi në fjalë duhet të përdoret me kujdes në lidhje me pasurinë e paluajtshme.

Kosto është një vlerë konstante?

Shumë ekonomistë modernë mendojnë se jo. Me përjashtim të rastit kur bëhet fjalë për një ekonomi tregu, ku ka vend për mekanizmin e çmimit të lirë bazuar në ofertën dhe kërkesën. Pavarësisht se cilat lloje të vlerës së mallrave janë duke u studiuar, secila prej tyre është një vlerë e ndryshueshme, një udhëzues i përafërt që palët në transaksion mund të përdorin në një moment të caktuar kohor. Ka, sigurisht, industri ku paqëndrueshmëria e treguesve përkatës është minimale - për shembull, segmentet e tregut të dominuara nga urdhrat e qeverisë. Por ky është më tepër një përjashtim. Aftësia për të lundruar në një mjedis në ndryshim të kostove është një nga avantazhet më të rëndësishme konkurruese të çdo biznesi modern.